【農地法の基礎知識】農地転用・賃貸借のルールを確認する

農地には「農地法」というルールがあり、農地を利用する際、「耕す」「貸す」「売る」「別の用途に変える」といったさまざまな場面で行政の許可が必要です※。

本記事では、農業を始める方、土地を貸したい方、所有農地を有効活用したい方が知っておきたい農地法の基礎知識について紹介していきます。

※「農地法」に基づく手続の多くは許可が必要ですが、市街化区域の第4・5条は届出で可、相続による取得は届出などの例外もあります。

農地法とは？

農地法は、農地の確保と農業の持続的な発展を目的として制定された法律です（農地法第1条）。日本の限られた農地を守るため、誰がどのように利用するのかを明確にし、無秩序な転用や投機的な売買を防ぐ役割を担っています。

農地法では、以下のような場面ごとに「許可」や「届出」が求められます。

農地を使う際には慎重な手続きが求められます。

農業委員会への申請を簡易化できたり、不要になったりする条件もありますが、原則として、「農地は自由に売買や転用ができない」と認識することが大切です。

農地転用の際の注意点

改めて農地転用とは、農地を農業以外の目的に変更すること（例：住宅・駐車場・資材置き場など）を指します。農業以外の目的で使用する場合はすべて「転用」にあたり、たとえ自己所有の農地であっても農地を他用途に使うには許可が必要です。

また、転用許可は、国の告示に基づく「立地基準」と「一般基準」で判断されます（例：農用地区域は原則不許可、周辺営農への支障回避、事業の確実性等）。たとえば転用の許可が得られるかどうかの例には、次のような条件があります。

• 周辺の農業に悪影響を与えないこと
• 立地がやむを得ず農業以外の目的に適していること
• 土地改良区の同意が必要な場合には、事前に手続きを済ませておくこと

たとえば、畑を資材置き場や太陽光発電施設にしたい場合には、「その場所でなければならない理由」が求められるケースが多くあります。

なお、農地転用の手続きは、農地のある場所（その土地の所在区域）によって変わります。

農地の貸し借りとその契約について

農地の貸し借りをする場合があるかと思います。この際、「農地として利用し続けること」が前提となるため、たとえ売買や貸し借りの相手が親族であったとしても、農業委員会の「第3条許可」が必要になります。これはいわば、「相手がきちんと農業を継続できるか」「その土地を農業目的で利用するか」などを審査する制度です。

たとえば、以下のような観点で審査が行われます。

• 借主が農業を継続できる能力・意思があるか
• 借りた農地が適切に活用される見込みがあるか
• 農地を分断・細分化しすぎていないか

許可なく貸し借りを行った場合、契約は法律上無効になります。

また、農地の貸し借りには大きく分けて2つの形態があります。

現在は、農地中間管理機構を介した利用権方式の活用が全国で拡大しています。。農地中間管理機構という公的機関が貸し手と借り手の間に入ることで、契約の透明性やトラブル防止に役立っています。

なお、農地の貸し借りは書面での契約が基本です。口約束や文書不備の契約は無効とされる可能性があり、代替わりや相続時にトラブルの原因となります（なお、取引が無効になってしまう一番大きな理由は、農地法第3条の許可を取っていない場合です。つまり、契約書がないこと自体よりも、行政の許可がないことのほうが問題になります。とはいえ、必ず契約書を交わすことが重要です）。

繰り返しになりますが、農地の転用や賃貸借には明確なルールがあります。知らずに進めると後から無効・罰則となる可能性もありますので注意してください。

参照サイト

• 農地制度
• 農地転用許可制度について
• 「農地法の運用について」の制定について
• 農業委員会制度第６版